Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості
Попри повномасштабну війну та непросту економічну ситуацію, ринок нерухомості України витримав перший етап перевірки на міцність: обсяг продажів, які впали до нуля в 2022 на первинці, поступово виріс до 25-30% від довоєнного рівня залежно від сегменту, а девелопери, що мають запас міцності, поновили роботи. Щоправда, далеко не всі.
Тож наступний етап – стрес-тест на міцність. Виживуть лише ті компанії, що готові демонструвати достатньо високу реальну будівельну динаміку і створювати ліквідний продукт, який відповідає запитам аудиторії.
Що з попитом на нерухомість в Україні?
Нині маємо закономірний спад активності на первинному і вторинному ринках, пов’язаний насамперед із сезонним фактором. Насправді грудень-січень завжди не надто активний період, тож не дивно, що саме в цей період на ринку з’являються додаткові дисконти, спецумови та пропозиції, щоб стимулювати покупця до угоди. Разом з тим в нашій новій реальності війни додається ще й психологічний фактор опасіння: зима сприймається в суспільстві як складний період для фронта та енергетичної системи. Разом з тим динаміка, яку ми спостерігаємо з кінця весни 2023 року і далі, вже сигналізує про те, що ринок зможе швидше вийти з цього період зниження активності платоспроможного покупця і навіть наростити помітнішу динаміку.
По-перше, ми як суспільство навчились жити в новій реальності: у гравців ринку прийшло розуміння, що або ти продовжуєш виконувати взяті на себе зобов’язання і будувати, а твій продукт (формат, концепція житлового комплекса, його просторово-функціональне наповнення, інфраструктура, квартирографія) є конкурентноздатним або розраховувати на увагу з боку покупця з грошима просто не варто.
Виживають ті, хто стабільно будують і не зупиняють процеси на майданчиках: мінімум 6-8% будівельної готовності на місяць або 1 поверх моноліта в теплий період.
По-друге, стимулюють покупця до угоди і додаткові фінансові інструменти, які нині готові пропонувати девелопери, щоб виграти боротьбу за увагу. Це програми тривалого розтермінування понад 3 роки, є альтернативи і на 5, 7 років, що важливо, це фіксація курсу гривні на коротке розтермінування, додаткові дисконти та спецумови не на обмежену пропозицію квартир, а практично на усю лінійку нерухомості в комплексі. Покупець бачить готовність йти на зустріч, тож маючи запит і можливість користується нею.
Ну і, врешті, гадаю додатковим драйвером нарощування обсягів відновлення попиту мають всі шанси стати житлові сертифікати за новим етапом державної програми єВідновлення, якими тепер можуть користуватись власники зруйнованих внаслідок війни домівок.
Одразу хочу зауважити, що стримувальними факторами для відновлення продажів в тих обсягах, що потрібні ринку, залишається все ще недостатній обсяг платоспроможного попиту, низька будівельна динаміка загалом по ринку і фактор війни в країні.
Які квартири купували у війну і будуть купувати українці надалі?
Від кінця весни 2023 року попит на первинному ринку в середньому відновився на 30% від обсягів довоєнних показників. Окремі формати та комплекси з високою будівельною динамікою могли наростити більші показники. Аналізуючи ринок, можу зауважити, що це передусім комплекси в категорії комфорт+ сегмента – поліфункціональний кластер/квартал, еко-кластер, місто в місті, частково бізнес-сегмент – багатофункціональний комплекс, комплекс із концепцією 15-хвилинного міста, де вдала локація визначає переваги проєкта.
Частіше стали купувати 2 і 3-кімнатні квартири через те, що об’єднуються покоління, сім’ї забирають батьків та інших рідних із окупованих чи прифронтових регіонів. По метражу найбільш ходовими були квартири від 55 до 90 кв.м.
Пріоритет європланування, де є велика зона кухні-вітальні – не менше 17-20 кв.м, щоб рівномірно розподілити простір усім мешканцям оселі.
Чи готові інвестори вкладати гроші в квадратні метри?
В структурі попиту нині інвестиційний не перевищує 5%, насправді він в межах десь 3-4%, зосереджений в комплексних високоліквідних проєктах з дійсно високою будівельною динамікою. Як правило, це інвестори з досвідом, рідше новачки. Приходять на три речі: будівельна динаміка, концепт продукта і репутація девелопера.
Але сам факт, що з кінця літа десь інвестор почав розвертатись в бік первинного ринку, вже дає обнадійливі сигнали.