Эксперт Что происходит с рынком украинской недвижимости: 3 ключевые тенденции

24 января 18:08

Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости

Что со спросом на недвижимость в Украине?

Сейчас есть закономерный спад активности на первичном и вторичном рынках, связанный прежде всего с сезонным фактором. На самом деле, декабрь-январь всегда не слишком активный период, поэтому не удивительно, что именно в этот период на рынке появляются дополнительные дисконты, специальные условия и предложения, чтобы стимулировать покупателя к сделке. Вместе с тем, в нашей новой реальности войны добавляется еще и психологический фактор опасения: зима воспринимается в обществе как сложный период для фронта и энергетической системы. Вместе с тем динамика, которую мы наблюдаем с конца весны 2023 года и дальше, уже сигнализирует о том, что рынок сможет быстрее выйти из этого периода снижения активности платежеспособного покупателя и даже нарастить более заметную динамику.

Во-первых, мы как общество научились жить в новой реальности: у игроков рынка пришло понимание, что или ты продолжаешь выполнять взятые на себя обязательства и строить, а твой продукт (формат, концепция жилищного комплекса, его пространственно-функциональное наполнение, инфраструктура, квартирография) является конкурентоспособным или рассчитывать на внимание со стороны покупателя с деньгами просто не стоит.

Выживают стабильно строящие и не останавливающие процессы на площадках: минимум 6-8% строительной готовности в месяц или 1 этаж монолита в теплый период.

Во-вторых, стимулируют покупателя к сделке и дополнительные финансовые инструменты, которые готовы предлагать девелоперы, чтобы выиграть борьбу за внимание. Это программы длительной рассрочки более 3 лет, есть альтернативы и на 5, 7 лет, что важно, это фиксация курса гривны на короткую рассрочку, дополнительные дисконты и спецусловия не на ограниченное предложение квартир, а практически на всю линейку недвижимости в комплексе. Покупатель видит готовность идти на встречу, имея запрос и возможность пользоваться ею.

Ну и, наконец, думаю дополнительным драйвером наращивания объемов восстановления спроса имеют все шансы стать жилищные сертификаты по новому этапу государственной программы еВосстановление, которыми теперь могут пользоваться владельцы разрушенных в результате войны домов.

Сразу хочу заметить, что сдерживающими факторами для возобновления продаж в тех объемах, которые требуются рынку, остается все еще недостаточный объем платежеспособного спроса, низкая строительная динамика в целом по рынку и фактор войны в стране.

Какие квартиры покупали в войну и будут покупать украинцы в дальнейшем?

С конца весны 2023 г. спрос на первичном рынке в среднем восстановился на 30% от объемов довоенных показателей. Отдельные форматы и комплексы с высокой строительной динамикой могли увеличить большие показатели. Анализируя рынок, могу заметить, что это, прежде всего, комплексы в категории комфорт+ сегмента – полифункциональный кластер/квартал, эко-кластер, город в городе, частично бизнес-сегмент – многофункциональный комплекс, комплекс с концепцией 15-минутного города, где удачная локация определяет преимущества проекта.

Чаще стали покупать 2 и 3-комнатные квартиры из-за того, что объединяются поколения, семьи забирают родителей и других родных из оккупированных или прифронтовых регионов. По метражу наиболее ходовыми были квартиры от 55 до 90 кв.

Приоритет европланирования, где есть большая зона кухни-гостинной – не менее 17-20 кв.м, чтобы равномерно распределить пространство всем жильцам дома.

Готовы ли инвесторы вкладывать деньги в квадратные метры?

В структуре спроса ныне инвестиционный не превышает 5%, на самом деле он в пределах 3-4%, сосредоточен в комплексных высоколиквидных проектах с действительно высокой строительной динамикой. Как правило, это инвесторы с опытом, реже новички. Приходят на три вещи: строительная динамика, концепт продукта и репутация девелопера.

Но сам факт, что с конца лета инвестор начал разворачиваться в сторону первичного рынка, уже дает обнадеживающие сигналы.

Дзвенислава Карплюк
Редактор