Публікації

Земельний бум: чому українці купують землю, а не нерухомість

РОЗБІР ВІД

Купівля-продаж земельних ділянок за минулий рік зросла на 18%. За даними статистики, минулого року було укладено 273 тис. земельних угод. Незважаючи на те, що землю купували і продавали на 11% менше, ніж у 2021 році, з початку відкриття ринку землі, коли нотаріуси засвідчували 306 тис. купчих, за популярністю інвестиції в землю перевищили інвестиції в нерухомість. З чим пов’язаний ажіотаж, з’ясовував Комерсант український.

Як свідчать дані Опендатабот, з укладених минулого року 452 217 договорів купівлі-продажу нерухомості понад 60% стосуються операцій із землею. Це в 1,5 рази більше, ніж угод з квартирами чи будинками: 273 тис. проти 178 тис. угод. При цьому, як розповіли Комерсант український ріелтори, серед покупок земельних ділянок під будівництво житлової чи нежитлової нерухомості було вкрай мало. Українці частіше купували квартири та будинки, ніж землю під будівництво. А все тому, що українці масово вкладають гроші не в нерухоме майно, а в землю сільськогосподарського призначення. І на це є кілька причин.

Земля зростає в ціні з року в рік

Земельний ринок зростає щомісяця, про що говорять експерти Київської школи економіки. Наприклад, у жовтні минулого року було здійснено 13 000 угод купівлі-продажу понад 25 200 гектарів. Це рекорд з початку повномасштабного вторгнення. Середня ціна гектара в жовтні склала 44 800 грн. При тому що на старті, на початку 2022 року, 1 га сільськогосподарських угідь коштував близько 30 000 грн. За різними оцінками, з моменту відкриття ринку землі вартість гектара зросла на 18-24%.

Як зазначає один із керівників інвестиційної компанії «Земінвест» Євгеній Носальський у коментарях Комерсант український, останні кілька років інвестиції в землю демонструють стабільне зростання, адже інвестора цікавить дохідність і капіталізація. Тому вони купують ділянки для здачі в оренду і отримання доходу або ж для подальшого перепродажу, з урахуванням того, що вартість землі постійно зростає.

«Пасивний дохід інвестора від оренди землі коливається в межах 4-8%. Купили ділянку за 400 тис. грн і здали в оренду під 7% на рік, отримали річний дохід 28 тис. грн. Також інвестори орієнтуються на капіталізацію – за минулий рік земля зросла в ціні від 18 до 24%. Наприклад, купили землю за 100 тис. грн, здали в оренду і щорічно, окрім пасивного доходу, вона ще й додає в ціні. При продажу інвестор залишається в плюсі. А коли закінчиться війна, зростання вартості землі буде значним», – впевнений Євгеній Носальський.

І справді, за даними Опендатабот, на сьогодні найвища вартість гектара землі в Івано-Франківській області – 123 тис. грн, друге і третє місце з невеликим відривом займають Львівська і Тернопільська області, де гектар продають по 102 тис. грн. Але експерти радять звернути увагу на земельні ділянки у Вінницькій, Черкаській, Кіровоградській та на південь Житомирської і Київської областей, по суті, на центральну частину країни. Хоча, скажімо, в Запорізькій області вартість гектара сьогодні досягла 88 154 грн, а в Хмельницькій – 77 111 грн.

Продажі землі в прифронтових та окупованих територіях впали за минулий рік. Практично немає угод у Сумській області, проблемною є Чернігівська область, хоча в Дніпропетровській області, ближче до центральної частини країни, і в Харківській, в районах, віддалених від кордону з рф, зберігається активність.

Менше ризиків

З одного боку, при інвестиціях у землю ризики мінімальні, права власності інвестор отримує одразу, не треба роками чекати, ризики від обстрілів – мінімальні, розмінували територію і можна працювати, а ось якщо прилетить в будівлю, будинок – інвестиція пропадає. Купівля землі – це сьогодні те, що потрібно для тих, хто не збирається або не може вивести гроші за кордон, зазначає інвестбанкір Ерік Найман у коментарях Комерсант український.

«Земля сьогодні – це доларовий актив. Середня орендна доходність складає мінімум 5-6% річних. Але основне – це зростання ціни землі. Але тут треба купувати з професіоналами. Можна самому купити ділянку, але вона буде дорого оцінена, і на зростанні вартості можна не заробити нічого. Це дуже професійний ринок, квартиру легше купити, ніж землю», – вважає інвестбанкір.

А найбільший ризик для інвесторів, на думку Еріка Наймана, це окупація території та відсутність орендної плати, адже фермер може розоритися, і тоді ділянка простоюватиме роками. Тому радить купувати землю через управляючу компанію, яка підбере, перевірить – повністю проведе угоду і візьме цю землю в управління з гарантією, що орендна плата буде виплачуватися вчасно, а в разі форс-мажору з орендою з резервного фонду інвестору буде виплачуватися весь пасивний дохід у вигляді оренди. Наприклад, якщо ділянка опиниться на окупованій території. Продати її не вийде, але хоча б пасивний дохід залишиться. І такі випадки вже є.

А в найближчі роки, за прогнозами міністерства агрополітики, очікується подорожчання гектара ще на 20%, оскільки ринок землі поступово набуває комерційної привабливості, з 1 січня 2024 року ринок землі відкрився і для юридичних осіб — це суттєво збільшило попит. Якщо в 2021 році змінили власника 74 392 земельних ділянки – 178 344 га, то в 2024 році відчужено 193 560 ділянок, або майже 400 000 га. Це говорить про те, що ринок розвивається.

Авторка: Алла Дуніна