Економіка

Як змінилися ціни на нерухомість у 2024, чого чекати у 2025 та де придбати найдешевшу квартиру поблизу Києва

РОЗБІР ВІД

Станом на листопад 2024 року, ринок нерухомості в Україні показує зростання цін у західних областях, зокрема у Львові, Ужгороді та Луцьку, де однокімнатні квартири значно подорожчали. Водночас у прифронтових регіонах, таких як Дніпро та Запоріжжя, на вторинному ринку ціни знизились до 10%. Комерсант український проаналізував ринок нерухомості та зібрав усі найдоступніші варіанти у різних регіонах України. Де придбати найдешевшу квартиру під Києвом та чому таунхауси набирають популярності – далі в матеріалі.

Первинний ринок: рейтинг цін

З початку 2024 року вартість однокімнатних квартир зросла в більшості обласних центрів. Найбільше подорожчання зафіксовано в західних регіонах. Зокрема, в Ужгороді ціни зросли на 23% як на первинному, так і на вторинному ринках. Луцьк: на первинному ринку зростання становило 19%, на вторинному — 32%. Рівне: підвищення на 19% на первинному та 24% на вторинному ринках. 

• Львів – це лідер у рейтингу цін на нерухомість. За м² вам доведеться заплатити в середньому 56,000 грн/м². Найдешевший варіант можна знайти в Шевченківському районі, де ціна стартує від 40 тисяч грн/м². Отже, однокімнатну квартиру у Львові можна придбати від 1,32 млн грн ($ 31 710)
• Київ – у столиці ціни на новобудови залишаються одними з найвищими в Україні, поступаючись Львову. Середня вартість становитиме близько 53,000 грн/м². Серед найдешевших варіантів є пропозиції придбати новобудову у Голосіївському районі від 32,000 грн/м². Однокімнатка або ж smart-квартира може обійтися в 1,02 млн грн ($ 24 480)

Втім, сьогодні має попит передмістя Києва, де квартири у новобудовах значно дешевші. Найприємнішими ціни на квартири є у Бучі, Гостомелі, Святопетрівському, Ірпіні, Гатному та Крюківщині.

Зокрема, у Святопетрівському, Бучі та Гостомелі можна заплатити за м² від 25-27 тисяч гривень. Однокімнатна або ж smart-квартира на Київщині може обійтися в 577 тис. грн ($ 14 440). 

Ціни в Ірпіні та Крюківщини станом на листопад 2024 року стартують від 33250 грн/м². Однокімнатна або ж smart-квартира Ірпіні та Крюківщині може обійтися в 542-867 тис. грн ($ 13 020-25 000). 

• Івано-Франківськ – найдешевший варіант за м² у місті на заході України стартує від 29 100 грн. А, отже, однокімнатна квартира у місті обійдеться від 961 тис грн ($ 23 100)
• Хмельницький – у місті на Заході України значно зріс попит за роки повномасштабного вторгнення. Сьогодні найдешевші варіанти стартують від 28 тисяч грн/м². Однокімнатна квартира обійдеться близько 924 тисяч гривень ($ 22 210), якщо розглядати варіанти у таких районах як Дубово, Лезнево та Південно-західний.

У центральних та південних регіонах також спостерігається зростання цін на нерухомість.

• Одеса приваблює покупців шляхом курортної привабливості. Найдешевші варіанти стартують від 23 тисяч грн/м². Однокімнатна квартира обійдеться близько 920 тисяч гривень ($ 22 110). Втім, ціни на нерухомість в Одесі на первинному ринку за останні пів року знизились на 1%, а на вторинному – на 9%. Це зумовлено регулярними російськими атаками на місто.

Також варто відзначити зростання цін на новобудови у Полтаві. Там відзначається зростання на 12%, на вторинному ринку — на 9%. У Миколаєві первинний ринок зріс на 17%, вторинний — на 6%. 

Водночас у деяких містах відзначено зниження цін. У Дніпрі та Запоріжжі на вторинному ринку ціни знизилися майже на 10%, тоді як у новобудовах зросли на 1% та 6% відповідно. У Херсоні на вторинному ринку відбулося зниження цін на 3%, на первинному — на 28%. 

Падіння цін на елітне житло до 40%: Як змінилися ціни на квартири в Україні

Експерт з нерухомості Іван Кудояр в ексклюзивному коментарі для Комерсант український детально описав, як змінилася вартість житла після початку війни. На прикладі Київщини квартири економкласу до 100 тисяч доларів спочатку втратили в ціні близько 10%, але згодом ціни стабілізувалися на рівні 2022 року.

«Подекуди квартири економкласу зросли в ціні. Попит на доступне житло підігрівають переселенці, які завдяки державним програмам, таким як єОселя, обирають купівлю, а не оренду», – Іван Кудояр

Водночас вартість дорожчих квартир зазнала суттєвіших змін, зазначає експерт з нерухомості.

«Житло, яке коштувало близько 200 тисяч, зараз можна придбати за 135–150 тисяч. Чим вища вартість, тим значніше падіння. Еліт-клас, що до війни коштував 700 тисяч доларів, зараз продається за 370–400 тисяч, тобто це зниження майже на 40%», – каже Іван Кудояр

Попит на будинки та таунхауси під Києвом зростає

Змінюються й тенденції попиту на ринку житла, зокрема в передмісті Києва. Будинки, земля та таунхауси набирають популярності серед покупців, особливо в сегменті до 100-150 тисяч доларів.

“Зараз ми знову бачимо зростання попиту. Нерухомість у сегменті від 100 до 200 тисяч доларів знаходить своїх покупців, зокрема через зростання популярність заміського життя,” — відзначає Кудояр.

Експерт також підкреслює, що попит на ринку нерухомості характеризується певною сезонністю.

“Це ніби хвилеподібний рух — один місяць спостерігається підйом, інший місяць деяке затишшя. Початок 2024 року відзначався активними продажами, особливо в період із січня до березня, а в травні попит дещо знизився. Літо принесло черговий підйом, тоді як вересень ознаменувався спадом активності. Проте, на момент жовтня, ми бачимо позитивні сигнали щодо попиту,” — зазначив Іван Кудояр.

Як війна впливає на вибір житла?

В умовах військових дій та постійних викликів, пов’язаних з безпекою та інфраструктурою, українці змушені переосмислювати свої пріоритети при виборі житла. Експерт із питань нерухомості Іван Кудояр каже, під час масштабних відключень електроенергії, особливо в серпні, мешканці почали уникати високих поверхів через труднощі з підйомом. 

“Коли відключали світло, орендатори та покупці не з великим задоволенням підіймалися на 22-й поверх. Тому були такі моменти, особливо це було в серпні, коли були відключення світу масштабні. “Нам, будь ласка, до 10-го поверху”, — ставили такі умови клієнти,” — пояснив Іван Кудояр.

Ця ситуація змусила ринок нерухомості адаптуватися до нових вимог. Низькі поверхи стали більш популярними не лише через зручність доступу, але й через безпеку під час евакуації в разі небезпеки. Крім того, зростає попит на квартири з готовим ремонтом.

“Багато хто не хоче зв’язуватися з ремонтом через його дороговартість та тривалий час. Тому клієнти часто просили невисокий поверх та квартиру з ремонтом’,” — додав Кудояр.

Чи зростуть ціни на нерухомість у 2025?

Воєнна нестабільність продовжує впливати на ринок житла в Україні, формуючи обережний підхід покупців. Експерт з нерухомості пояснює: якщо 2023 року ринок був відносно активним, то 2024-й демонструє стриманішу динаміку.

«Ситуація на фронті, або відступ, або наступ, негативно позначається на оптимізмі покупців, і вони відкладають інвестиції», — зазначає Кудояр.

Експерт пояснює, що для активізації ринку потрібні хоча б мінімальні гарантії стабільності.

«Щойно буде якась визначеність, нехай і незначна, люди знову почнуть інвестувати в нерухомість», — прогнозує Іван Кудояр.

Експерт також звертає увагу, що питання мобілізації залишається однією з ключових тем, що лякає потенційних покупців, відволікаючи їх від фінансових рішень.

Автор — Анастасія Федор