Ринок оренди паїв в Україні: скільки платять орендарі у різних областях
31 Липня 2024 20:41
ЕКСКЛЮЗИВ
З першого січня цього року в Україні стартував другий етап земельної реформи —відкриття ринку для юридичних осіб. За прогнозами експертів, це може пожвавити розвиток ринку землі в Україні. Та й в цілому, за результатами дослідження «KSE Агроцентр», USAID та земельний ринок вже почав поступово відновлюватися після початку повномасштабного вторгнення: зростають ціни і на продаж, і на оренду землі.
За інформацією Opendatabot, у червні цього року найвища ціна за продаж 1 га землі – 136 730 грн у Івано-Франківській області, найменша у Сумській – 29 953 грн за гектар. Однак що відбувається на ринку оренди в Україні – питання відкрите. «Комерсант Український» розбирався скільки отримують орендодавці землі у різних областях, як формується ціна та від чого залежить вартість.
Як формується ціна на оренду землі
В ексклюзивному коментарі 
, Микола Сирота, експерт і головний редактор агросайту Kurkul.com розповів, що ціна на оренду формується згідно нормативно-грошової оцінки землі, яка виходить з бонітету (оцінки родючості, придатності до обробки та ін.).
“Але практично останнє обстеження і визначення бонітету земель проводилося ще за радянських часів. З того часу багато чого змінилося: і клімат, і якість земель. Але саме цей показник закладено в основу розрахунків по всій території України і в середньому по кожній області є свій показник нормативно-грошової оцінки.Щороку він індексується відповідно до індексу зростання споживчих цін, тобто збільшується. Але все одно це не адекватна ціна. Цей показник лише показує мінімальну ціну, нижче якої за законодавством ти не можеш продати землю”, – розповів Микола Сирота
Він додав, що по факту нормативно-грошова оцінка (НГО) землі – це обмежувач з боку держави аби не укладалися фіктивні угоди для зменшення податків.
“Саме ця НГО є базою для розрахунку оренди. Коли укладається офіційний договір оренди, в ньому зазвичай прописано, що оренда складає не менше 3% від нормативно-грошової оцінки. Тобто якщо НГО за гектар – 27 000 грн, то 3% – це 810 грн за гектар за рік. Але це мінімальний показник”, – зазначив він.
Загалом, як проінформував експерт, на ціну оренди впливає місцезнаходження паю та конкуренція.
“Якщо це дуже висококонкурентний регіон, де багато успішних господарств, які між собою конкурують за орендарів, то там орендна плата може зростати дуже різко, в деяких громадах орендна плата доходить до 20-22% від НГО. Там справді влаштовуються аукціони і орендарі борються за право орендувати найкращі паї”, – наголосив головний редактор сайту Kurkul.com.
Зріз реальних цін за оренду паїв в Україні
Земельний пай є умовною ділянкою землі, виділеною в результаті розподілу земель колективних сільськогосподарських підприємств серед його членів. Він може бути різного розміру, отож користувачі соцмереж також активно діляться інформацією щодо цін на оренду своїх паїв.
У середньому орендодавці отримують, згідно їх заяв за 1 гектар паю:
1.Київська область – 13 тис. грн/рік
2. Тернопільська область – 11 тис. грн/рік
3. Вінницька – 11 тис. грн/рік
4.Черкаська – 9,4 тис. грн/рік
5.Чернівецька – 8 тис. грн/рік
6.Хмельницька – 7,2 тис. грн/рік
7.Полтавська – 6, 2 тис. грн/рік
8.Дніпропетровська – 6 тис. грн/рік
9.Закарпатська – 5 тис. грн/рік
10.Сумська – 5 тис. грн/рік
11.Миколаївська – 5 тис. грн/рік
12.Харківська область – 4 тис. грн/рік
13.Житомирська – 3,7 тис. грн/рік
14.Одеська – 3,5 тис. грн/рік
15.Чернігівська – 2, 3 тис. грн/рік
16.Запорізька – 2 тис. грн/рік
17.Рівненська область – 1 тис. грн/рік
Водночас не всі орендодавці отримують плату за пай.
“Херсонська область – за пай 6 га вже 3 роки орендар не платить ні копійки. Шукає причини, яких нема”, – зазначає орендодаторка Олена в соцмережах.
А от Наталя повідомляє, що взагалі не отримує коштів, однак їй сплачують натурпродуктом.
“Виплачують зерном, олією і все. Також допомагають грошима, коли люди напохорони просять”, – розповіла орендаторка.
Як орендодавцям регулювати відносини з орендарем
Як пояснив Микола Сирота, часто договори укладаються таким чином, що фермер чи якийсь холдинг, тобто той, хто буде обробляти гектар, домовляється з власником не про 3%, а наприклад про 8%, але в договорі буде написано 3% аби зменшити податки з оренди. А решта віддається або натуральним товаром або готівкою в конверті.
“В цьому випадку це повна провина того, хто надає в оренду. Він має вимагати, щоб було прописано реальний відсоток орендної плати, бо в такому випадку ніщо не заважає орендарю нічого не заплатити, а надати плату лише по договору”, – повідомив він.
Микола Сирота пояснив, що у разі, якщо власник паю хоче змінити ціну за оренду, він має заздалегідь звернутися до орендаря і вимагати під час переукладання договору інших умов.
“Якщо пай потрібен орендарю, то він буде змушений піти на ці умови.Також в договорі треба прописати бажаний еквівалент отримання плати за пай: готівка чи безготівковий формат, чи в натуральному вираженні. Все треба прописувати в умовах договору. Н асловах можуть робити як завгодно”, – пояснив Микола Сирота.
Перспективи ринку оренди паїв в Україні
З розвитком і з появою офіційного продажу землі орендна плата почала зростати, бо ті,хто орендують землю не зацікавлені, щоб люди цю землю продавали, зазначає Микола Сирота.
“Вільних коштів, щоб викуповувати значну кількість ділянок ні в кого немає. Аграрний сектор зараз у дуже важкому положенні і знайти зайвих кількадесят тисяч доларів, аби купити десяток паїв іноді неможливо.Тому орендарі зараз поступово піднімають орендну плату, щоб стимулювати людей залишати землю в себе. Тому орендна плата почала зростати. Я так гадаю, щонайближчими роками вона буде зростати і далі, бо це поступовий еволюційний процес”,- зазначив він.
Експерт підкреслив, що стрімкого росту ціни за оренду все ж очікувати не варто. Вона буде слідувати за ціною самої землі.
“Буде поступове приблизне 5% зростання вартості земель в доларовому еквіваленті щорічно. Воно буде стабільним, але поступовим”, – наголосив Микола Сирота.
На його думку, ріст ціни на оренду паїв та ціни землі в Україні буде відбуватися за прикладом Європи.
“До прикладу, ринок землі в Румунії відкрився у 1998 році і за перші 20 років ціна на землю виросла всього до €2000/га. Аналогічна ситуація була і в Чехії, і в Польщі. Перші роки після відкриття ринку землі відбувався поступовий процес зростання. І тільки коли відбувся вступ в ЄС, правові та економічні реформи, відкриття вільного доступу до ринку земель для іноземців, ціна почала зростати швидше. До прикладу у Чехії зараз середня ціна 12 тисяч євро за гектар. Але ж починали вони з цифр навіть значно менших ніж у нас сьогодні”, – резюмував головний редактор сайту Куркуль.ком.
Однак Україна поки що не в Євросоюзі і реформи, відповідно, ще повністю нереалізовані. Також Україна наразі має багато стримуючих факторів: війна і військові ризики, незахищеність власника землі перед рейдерами та відсутність легкого кредитного фінансування. Як будуть впроваджуватися реформи та якими темпами і чи дійсно вони призведуть до здорожчання оренди сільськогосподарської землі в Україні -допоки невідомо. Водночас орендодавці вже зараз можуть користуватися порадами експерта та у разі незадовільних виплат орендарів передивитися договори оренди та перезаключити їх на свою користь.
Автор – Альона Капліна
