Публикации

НБУ пожаловался, что «еОселя» доминирует в ипотеке: последствия для банков и рынка недвижимости

РАЗБОР ОТ

Государственная программа «еОселя» полностью захватила рынок ипотечного кредитования, оставив без внимания альтернативные банковские продукты. Об этом говорится в декабрьском отчете Национального банка Украины о финансовой стабильности. Что взамен предлагает НБУ и готовы ли украинцы брать ипотеку под 20% годовых. И почему льготные программы — единственный способ поддержать бизнес в условиях военных рисков, разбирался Коммерсант украинский

При льготных условиях программы банкам трудно конкурировать с обычными рыночными продуктами, а клиенты не заинтересованы в более дорогих кредитах вне программы. В отчете отмечается:

«Ипотечное кредитование продолжается только в пределах «еОсели», кредитов вне программы единицы», — говорится в сообщении.

Сейчас более 90% всех ипотечных кредитов в Украине выдают три государственных банка — Ощадбанк, ПриватБанк и Укргазбанк. Некоторые участники программы до сих пор не выдали ни одного кредита.

Риски государственной монополии

НБУ предупреждает, что доминирование «еОсели» отпугивает клиентов от альтернативных предложений, а банки — от внедрения несубсидированных продуктов. В то же время покупатели избегают первичного рынка из-за непрозрачности и рисков безопасности.

С начала года доля сделок с привлечением ипотеки сократилась до 4%, что соответствует показателям 2021 года.

Половину всех ипотечных кредитов банки выдали на объекты в Киеве и области.

Предложения НБУ по решению проблемы

По мнению регулятора, в дальнейшем программы государственной поддержки, в частности «еОселя» и «Доступные кредиты 5-7-9%», должны быть ориентированы на заемщиков, которые действительно нуждаются в помощи. Кроме того, необходимо обеспечить доминирование рыночных механизмов при определении ставок и пересмотреть стратегии развития программ.

Экономист Олег Пендзин в эксклюзивном комментарии Коммерсант украинский оценил ситуацию с государственными программами льготного кредитования, такими как «еОселя» и «5-7-9», в контексте влияния на бюджет и политику Национального банка Украины (НБУ).

По словам эксперта, государственные программы работают за счет компенсации разницы между рыночными ставками кредитов (примерно 20% годовых) и льготными ставками, которые устанавливает государство (7-9%). Эту разницу — до 11% — покрывает государственный бюджет.

«Часть процентной ставки компенсируют из бюджета. Если снизить ставку рефинансирования НБУ, расходы бюджета на льготные программы были бы значительно меньше», — отметил Пендзин.

Однако, НБУ придерживается другой позиции: снижение ставки рефинансирования может привести к росту инфляции, которая уже находится на уровне 11%. Вместо этого ставка рефинансирования недавно была повышена до 13,5%, что повлекло подорожание кредитов с 19% до 21%.

На фоне этого повышения растут расходы государственного бюджета, вызывая недовольство правительства. НБУ, в свою очередь настаивает на сокращении объемов льготных программ, предлагая перейти к рыночным механизмам кредитования.

«Скажите, может ли кто-то взять ипотеку под 20% годовых? Это нереально», — подчеркнул Олег Пендзин.

Экономист подчеркнул, что рыночная ипотека при таких условиях недоступна для большинства граждан.

Имеет ли НБУ государственные интересы в виду?

По мнению Пендзина, позиция Национального банка часто базируется на корпоративных интересах, которые не всегда соответствуют интересам государства. Он отметил, что единственный способ поддержать бизнес-среду и обеспечить доступность ипотеки — это сохранение программ льготного кредитования.

«В условиях военных рисков и текущей экономической ситуации бизнес не будет работать без льготных кредитов. А жилищная ипотека — это не бизнес-деятельность, где можно ожидать высоких доходов», — подчеркнул он.

Пендзин призвал к сбалансированному подходу во взаимоотношениях НБУ и правительства, где будут учитываться потребности как государственного бюджета, так и экономики в целом.

Состояние рынка недвижимости: новые тенденции

Данные, озвученные народным депутатом Даниилом Гетманцевым, подтверждают изменения в структуре спроса:

• Вторичный рынок оживает: количество сделок за 11 месяцев 2024 года выросло на 14% по сравнению с прошлым годом, хотя это лишь 70% от довоенного уровня.
• Популярность небольших квартир: медианная площадь приобретенных квартир составляет 48 кв. м, домов — 71 кв. м.
• Первичный рынок стагнирует: количество сделок не превышает пятой части довоенного уровня из-за низкого спроса и высоких рисков.
• Строительство медленное: на западе страны активнее начинают новые объекты, тогда как в Киеве в основном достраивают существующие комплексы.

Ценовая динамика на вторичном рынке остается вялой, особенно вне Киева и западных областей, тогда как на первичном рынке цены растут из-за спроса и активного строительства. В целом аналитики отмечают, что рост доходов и стабильные ценовые условия делают приобретение жилья привлекательным, однако риски безопасности остаются главной преградой для покупателей.

Итак, государственная программа «еОселя» значительно повлияла на рынок ипотечного кредитования, с одной стороны, обеспечивая доступность жилья для граждан, а с другой — создавая риски монополизации и сдерживания развития рыночных механизмов. В текущей экономической ситуации, которая осложняется военными рисками, льготные программы остаются едва ли не единственным путем для поддержки бизнеса и жилищного сектора. Однако баланс между государственными субсидиями и рыночными инструментами требует пересмотра. Только комплексный подход, учитывающий интересы как граждан, так и экономики в целом, поможет обеспечить стабильность и развитие.